Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert (Marktwert) des Grundbesitzes mit baulichen Anlagen in 84051 Essenbach-Altheim, Mozartweg 4

• Grundbuch des Amtsgerichtes Landshut
• Gemarkung Altheim
• Blatt 1037
• FINr. 5/6
• Gebäude- und Freifläche zu 874 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 20.05.2025

Verkehrswert: 650.000,-- €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Makrolage Die Marktgemeinde Essenbach zählt ca. 12.500 Einwohner (Stand 01 .04.2024). Sie ist mit den Stadtrandgemeinden Altdorf und Ergolding die einwohnerstärkste Gemeinde im Landkreis Landshut.

Mikrolage Das zu begutachtende Anwesen liegt in einer, in den 1980er Jahren entstandenen Wohnbausiedlung am südwestlichen Ortsrand von Altheim zwischen der Dorfstraße im Norden und der Autobahn A92 im Süden. Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus freistehenden Einfamilienhäusern, im weiteren Umgriff sind Doppel- und Reihenhäuser vorhanden.

Die Wohnlage ist ruhig.

Erschließung Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Straße (Straßendeckung mit Asphaltierung ohne Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Erschließungskosten fallen nach Angabe der Marktgemeindeverwaltung nicht mehr an.

 

Gebäudebeschreibung

 

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise: Kellerumfassung aus Stahlbeton (wasserdichte Wanne, Wandstärke 0= 36,5 cm), sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Hochloch-Ziegelmauerwerk (Wand stärke der Umfassungswände D= 36,5 cm).

Decken: Stahlbeton.

Dach: Satteldachstuhl mit Schalung und Ziegelpfannendeckung; Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech.

Treppen: Obergeschosstreppe betoniert mit aufgesattelten Massivholz-Tritt- und Setzstufen, schmiedeeisernes Geländer mit Messinghandlauf;

Metalleinschubtreppe zum Dachboden (defekt, die "unteren Trittstufen fehlen); Kellertreppe betoniert mit Fliesenbelag; Hauseingangspodest und KeIleraußentreppe betoniert.

Fenster: Holzsprossenfenster mit Isolierverglasung, Natursteinbänken innen, Alufensterbleche außen und Holzklappläden; Keller: Kunststofffenster mit Isolierverglasung.

Türen: Hauseingangstüre (überdeckt, Podeststufen ): aufgedoppelte Holzkonstruktion mit Isolierglasausschnitt und festem , verglastem Seitenteil;

im Innenbereich Füllungstüren Eiche furniert mit aufgesetzten Leisten, teilweise mit Glasausschnitten; Schiebetüre zwischen Stube und Küche;

Keller: glatte Türen Eiche furniert.

Böden: Kurzriemenparkett in Stube, Wohnzimmer, Arbeitszimmer und OG-Flur; Laminat im Schlafzimmer; Fliesenbelag in Küche, Speis, Windfang, EG-Diele und Sanitärräumen. Keller: überwiegend Fliesenbelag, Parkett im Hobbykeller; Dachboden: Estrich.

Decken- und Wandbehandlung: Fassade mit verriebenem Putz, Südseite Obergeschoss und Giebeldreieck mit Holzschalung; im Innenbereich Decken und Wände überwiegend mit rustikalen Reibeputz mit Anstrich, Decken teils mit Holzpaneelen; Wandfliesen raumhoch in den Bädern.

 

Technische Installation:

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind, dem Baualter entsprechend, in üblichem Umfang vorhanden.

Sanitärinstallation: EG-Bad: Dusche mit Kabine, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Waschbecken; Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss;

OG-Bad: Acryleinbauwanne, zwei Waschbecken, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten. Waschkeller: Waschmaschinenanschluss, Ausgussbecken, Bodenablauf mit Rückstauverschluss.

Heizung: Ölzentralheizung (Fabrikat VIESSMANN) mit zentraler Warmwasserversorgung; Kunststoffbatterietanks (Fassungsvermögen 4 x 1.500 Liter; Luftwärmepumpe für Warmwasserbereitung; Fußbodenheizung in gefliesten Räumen, sonst Heizkörper; Kachelofen im Wohnzimmer und Stube, von der Küche aus beheizbar; Schwedenofenanschluss im Hobbykeller.

Balkon: Holzkonstruktion mit Holzgeländer.

Garage: Massivbauweise mit gemauerten, verputzten Wänden; Betonzwischendecke; Betonbodenplatte mit Fliesenbelag; Holzrolltor mit Elektroantrieb; Satteldachstuhl mit Schalung und Ziegelpfannendeckung; Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech; Westteil als offenes, überdachtes Holzlager.

Gartengeräteanbau: Holzkonstruktion mit sägerauer Holzbretterfassade; Pultdach mit Ziebaugelpfannendeckung; Betonbodenplatte; 2 Holzrolltore, Stromanschluss.

Sonstiges: Einbauküche: furnierte Ober- und Unterschränke, Cerankochfeld, Kühlschrank, Geschirrspülmaschine, Spüle. Whirlpool im Garten.

 

Außenanlagen

 

Einfriedung Maschendrahtzaun, schmiedeeisernes Gartentor.

Verkehrsfläche nur aufgekiest.

Südterrasse mit Holzdielenbelag.

Gartenfreisitz mit Betonpflaster belegt.

Aufwuchs bestehend aus Bäumen, Strauchwerk und Rasen.

 

Beurteilung

 

Das Grundstück ist mit einem Einfamilienwohnhaus und einer Doppelgarage bebaut.Die Wohnlage ist ruhig und kann als durchschnittlich im innerörtlichen, gewachsenen Bereich von Altheim beurteilt werden. Die Wohnhausausstattung und der Gebäudezustand entsprechen einem durchschnittlichen Standard aus der Bauzeit Ende der 1980er Jahre. Der Landhausstil ist auf den individuellen Geschmack der Eigentümerin und ihrer Familie zugeschnitten. Altersgemäße Abnutzung ist durchwegs vorhanden. Gravierende Schäden oder Mängel konnten, bis auf die teils angewitterten

Holzfenster bei der Ortsbesichtigung nicht festgestellt werden.